Quem recebe uma herança de imóvel precisa entender uma coisa antes de qualquer outra: a casa ou o terreno já é seu por lei, mas ainda não está no seu nome.

O primeiro passo prático não é procurar comprador nem reformar, é levantar a documentação do bem e abrir o inventário, que é o procedimento em que a Justiça ou o cartório reconhece quem herdou o que.

Essa diferença explica quase toda a frustração dos primeiros meses.

O Código Civil, disponível no portal do Planalto, estabelece no artigo 1.784 que a herança se transmite desde logo aos herdeiros no instante da morte, e ainda assim o registro de imóveis continua apontando o falecido como proprietário até o fim do processo.

Enquanto essa fila não anda, o bem não pode ser vendido, financiado nem reformado com licença da prefeitura.

O que acontece com o imóvel no momento em que o dono morre?

A propriedade passa aos herdeiros automaticamente, no mesmo instante da morte, sem necessidade de autorização judicial prévia.

Esse efeito automático tem nome técnico, saisine, e significa que não existe um intervalo em que o bem fica sem dono, mas ele resolve apenas a titularidade jurídica de uma herança de imóvel e não substitui o inventário, que é o procedimento formal responsável por identificar os herdeiros, apurar as dívidas deixadas e dividir o que sobra entre a família.

A herança muda de dono na hora da morte

A transmissão é imediata e não depende de cartório. Do ponto de vista da lei, os herdeiros já são titulares do bem deixado pelo falecido antes mesmo de reunir a primeira certidão.

Na prática, isso protege a família em situações concretas. Se alguém invade o terreno na semana seguinte ao velório, os herdeiros têm legitimidade para agir, porque já respondem como donos.

A mesma lógica vale para contas de água, energia e imposto predial, que continuam correndo em nome do imóvel e passam a ser responsabilidade de quem herdou.

O que a transmissão automática não faz é dispensar papelada. Ela cria o direito, não o documento que comprova o direito perante bancos, cartórios e compradores.

Por que os herdeiros viram condôminos do mesmo bem

Quando há mais de um herdeiro, ninguém herda um cômodo ou um pedaço demarcado do terreno. Todos passam a ser donos de uma fração do imóvel inteiro.

O parágrafo único do artigo 1.791 do Código Civil determina que, até a partilha, o direito dos coerdeiros sobre a propriedade e a posse da herança é indivisível e segue as regras do condomínio.

Traduzindo para o dia a dia: o filho mais velho não tem direito à casa da frente e o mais novo ao quintal dos fundos, os dois têm cotas sobre o conjunto.

Esse detalhe explica por que uma decisão isolada não vale. Vender, hipotecar ou alugar o bem exige concordância dos demais, mesmo que apenas um deles more no lugar há muito tempo.

O que o herdeiro pode e não pode fazer antes da partilha

Alguns atos são permitidos de imediato, outros ficam bloqueados até o registro sair no nome de quem herdou.

Enquanto a sucessão não termina, o herdeiro pode:

• morar no imóvel, desde que os demais concordem
• pagar tributos e contas para evitar dívida sobre o bem
• fazer reparos de conservação, como telhado e instalação elétrica
• contratar seguro contra incêndio ou desabamento
• cobrar quem ocupa o bem sem autorização

E não pode, sem concluir o processo:

• vender o imóvel a terceiros
• dar o bem em garantia de empréstimo bancário
• obter alvará de construção para ampliação
• registrar contrato de aluguel de longo prazo com segurança
• doar a própria cota sem escritura pública

Por que quem recebeu um imóvel de herança ainda não é o proprietário?

Porque propriedade formal, no Brasil, é aquilo que consta no registro de imóveis, e o registro ainda aponta o falecido.

A herança de imóvel cria três situações que a linguagem comum embaralha e que o cartório separa com rigor, e a distância entre elas é justamente o que trava a venda de uma casa que a família já considera sua há muito tempo, mesmo com todos os herdeiros de acordo sobre quem fica com o quê.

A diferença entre posse, propriedade e registro

Posse é o uso do bem. Propriedade é o direito sobre ele. Registro é a prova pública desse direito, guardada no Cartório de Registro de Imóveis.

Um herdeiro que mora na casa desde a infância tem posse. Depois da morte do titular, também tem propriedade, pela transmissão automática. O que ele não tem é registro atualizado, e é esse terceiro item que bancos, compradores e prefeituras conferem antes de liberar qualquer operação.

A matrícula do imóvel funciona como a certidão de identidade do bem. Quem não aparece nela, para o sistema, não é dono.

Riscos de morar ou alugar o bem antes de concluir a sucessão

Ocupar o imóvel do espólio sem acordo escrito costuma gerar dois problemas previsíveis: cobrança dos outros herdeiros e insegurança para quem aluga.

Os demais coerdeiros podem exigir aluguel proporcional às cotas de quem não usa o bem, já que todos são donos do mesmo conjunto.

Já o inquilino que assina contrato com apenas um dos herdeiros corre o risco de ver o acordo questionado, porque quem assinou não representava a totalidade dos titulares.

Uma saída comum é registrar em documento, assinado por todos, quem ocupa o bem, por quanto tempo e em que condições. Isso não substitui o inventário, mas reduz o atrito enquanto ele corre.

O que trava a venda, o financiamento e a reforma legalizada

Três portas se fecham enquanto a matrícula não muda de nome.

A venda esbarra na exigência do comprador de escritura limpa. O financiamento esbarra no banco, que só aceita como garantia imóvel registrado no nome de quem pede o crédito. E a reforma com licença esbarra na prefeitura, que pede comprovação de titularidade para emitir alvará.

Vale um alerta honesto sobre soluções improvisadas.

Contrato de gaveta, procuração do falecido e recibo particular não transferem propriedade e costumam criar um problema maior mais adiante, quando alguém precisa vender de verdade.

Como abrir o inventário do imóvel: judicial ou em cartório?

O inventário pode correr em cartório, por escritura pública, ou na Justiça, e a escolha depende do perfil da família.

O caminho extrajudicial é mais rápido porque dispensa audiência e homologação judicial, enquanto o judicial existe para os casos em que há conflito, herdeiro incapaz ou dúvida sobre o próprio patrimônio, e a família nem sempre pode escolher livremente entre os dois porque a lei condiciona o primeiro a requisitos específicos.

Quando o inventário extrajudicial é permitido

O caminho do cartório exige consenso entre os herdeiros e presença de advogado.

A Resolução 35 do Conselho Nacional de Justiça (CNJ) disciplina a lavratura da escritura de inventário e partilha em cartório e determina, no artigo 8, que a assistência de advogado é obrigatória, com nome e inscrição na Ordem dos Advogados do Brasil (OAB) registrados no ato.

Também é livre a escolha do tabelionato de notas, sem as regras de competência territorial do processo judicial.

O CNJ ampliou esse caminho ao permitir o procedimento extrajudicial mesmo quando há menores ou incapazes entre os herdeiros, desde que assegurada a cota de cada um sobre os bens.

Situações que obrigam o caminho judicial

Nem toda família escolhe. Alguns cenários empurram o processo para a Justiça estadual, mesmo com todos querendo evitar a demora.

Isso acontece quando há divergência real sobre a partilha, quando um herdeiro se recusa a assinar, quando existe disputa sobre a validade de um testamento ou quando a titularidade do próprio bem está em discussão.

Nesses casos, o cartório não tem competência para decidir controvérsia, apenas para formalizar acordo.

Também vai para a Justiça o inventário em que o espólio tem dívidas relevantes e os credores precisam ser chamados ao processo.

Documentos que a família reúne antes de começar

A lista pesa mais do que o preço no primeiro mês, e é onde a maioria dos processos empaca.

Segundo a resolução do CNJ, a escritura exige, entre outros:

• certidão de óbito do autor da herança
• documento de identidade oficial e CPF das partes e do falecido
• certidão que comprove o vínculo de parentesco dos herdeiros
• certidão de casamento do cônjuge sobrevivente e dos herdeiros casados
• pacto antenupcial, quando houver
• certidão de propriedade do imóvel e dos direitos a ele relativos
• certidões de regularidade fiscal

Quem herdou um imóvel em outra cidade costuma levar semanas só nessa etapa, porque a certidão precisa vir do cartório onde o bem está registrado.

Quanto custa regularizar um imóvel de herança?

A conta tem três blocos: imposto estadual, custas de cartório e honorários de advogado.

O peso de cada bloco muda conforme o estado, o valor atribuído ao bem e o caminho escolhido, e por isso qualquer estimativa fechada encontrada na internet costuma enganar quem tenta planejar os custos de uma herança de imóvel sem antes consultar a tabela de custas do próprio estado e a lei estadual do tributo.

ITCMD, o imposto estadual que trava a partilha

O ITCMD é o Imposto sobre Transmissão Causa Mortis e Doação, cobrado pelo estado onde o inventário corre.

Sem a quitação desse tributo, nem o cartório lavra a escritura nem o juiz homologa a partilha.

A alíquota é fixada por lei estadual, dentro do teto definido por resolução do Senado Federal, e cada Secretaria da Fazenda mantém a própria tabela e as próprias regras de isenção para imóveis de menor valor.

Uma armadilha frequente: o cálculo costuma incidir sobre o valor de mercado apurado pelo fisco, não sobre o valor antigo da escritura.

Custas de cartório, registro e honorários

Depois do imposto vêm os custos de formalização, que se repetem em quase todo inventário.

Os principais itens são:

Item	O que cobre	Como costuma ser calculado
ITCMD	imposto estadual sobre a transmissão	percentual sobre o valor do bem, conforme lei do estado
Escritura de inventário	ato do tabelionato de notas	tabela oficial do estado, por faixa de valor
Registro da partilha	averbação na matrícula do imóvel	tabela do Cartório de Registro de Imóveis
Honorários de advogado	assistência obrigatória no processo	acordo entre as partes, com piso da OAB
Certidões	comprovação de vínculo e propriedade	valor unitário por documento

O que encarece a conta quando o inventário se arrasta

Tempo é o item mais caro de um inventário parado.

O Código Civil prevê, no artigo 1.796, prazo de trinta dias contados da abertura da sucessão para instaurar o inventário, e a legislação estadual costuma prever multa sobre o ITCMD quando esse prazo é ultrapassado.

Além da multa, o valor do imóvel tende a ser reavaliado pelo fisco, o que eleva a base de cálculo do imposto.

Some a isso as certidões que vencem e precisam ser tiradas de novo, e a conta de um processo arrastado supera com folga a de um processo resolvido logo no início.

Como transferir o imóvel para o nome dos herdeiros?

A transferência se completa quando o formal de partilha ou a escritura é levada ao Cartório de Registro de Imóveis e averbada na matrícula.

Esse último passo é o que muita família esquece, porque o documento assinado no tabelionato parece o fim da linha, quando na verdade ele é apenas o título que autoriza o registro, e sem a averbação a matrícula continua no nome do falecido para todos os efeitos práticos.

Do formal de partilha à averbação no registro de imóveis

O caminho final tem uma ordem fixa, e pular etapa costuma custar retrabalho.

A sequência é a seguinte:

1. encerramento do inventário, com escritura pública ou sentença judicial
2. recolhimento do ITCMD e comprovação junto ao órgão estadual
3. apresentação do título ao Cartório de Registro de Imóveis da região do bem
4. análise da documentação pelo registrador, que pode exigir complementação
5. averbação na matrícula, com o nome dos herdeiros como proprietários
6. atualização do cadastro na prefeitura, para o imposto predial

Quando o registro está desatualizado

Se a matrícula aponta um antepassado, e não o falecido, o processo trava antes de começar.

Isso é comum em imóveis de família que passaram de geração em geração sem nenhuma transferência formal.

A solução costuma ser o inventário cumulativo, em que a sucessão do avô e a do pai são resolvidas no mesmo procedimento, ou a regularização prévia do bem, quando falta escritura desde a origem.

Quando vale contratar quem cuida da papelada

Parte do serviço é burocrática, repetitiva e depende de conhecer o balcão certo em cada órgão.

Em capitais como Belo Horizonte, onde as exigências de cartório e prefeitura variam bastante, a função de Despachante Imobiliário em BH concentra a rotina de reunir certidões, protocolar documentos e acompanhar a averbação na matrícula, enquanto o advogado cuida da parte jurídica do processo de sucessão.

A escolha faz mais diferença quando os herdeiros moram em outra cidade e não conseguem comparecer aos balcões.

Vale medir o custo com honestidade: para inventário simples, de um único imóvel e poucos herdeiros na mesma cidade, a família costuma dar conta sozinha.

O que fazer quando o imóvel herdado não tem escritura?

Quando o bem nunca foi registrado, a regularização do imóvel vem antes da partilha, não depois.

Essa é a situação que a maioria dos guias jurídicos ignora e que aparece com frequência no interior do Maranhão e em cidades pequenas, onde casas e terrenos foram comprados com recibo, contrato particular ou acordo verbal e nunca chegaram ao Cartório de Registro de Imóveis.

Por que a regularização vem antes da partilha

Não se divide formalmente aquilo que não existe no registro público.

O inventário parte de uma lista de bens comprovados por certidão.

Se o imóvel não tem matrícula, ou tem matrícula em nome de um terceiro, não há o que partilhar do ponto de vista documental, e o cartório devolve o pedido.

A família precisa primeiro fazer o bem existir juridicamente, para depois dividi-lo.

O terreno de interior sem escritura

Considere um cenário corriqueiro na zona rural maranhense: um terreno ocupado pela mesma família há décadas, com recibo de compra assinado por um vizinho já falecido e nenhuma matrícula aberta.

Nesse caso, a certidão que o tabelionato pede simplesmente não existe.

O caminho passa por comprovar a posse mansa e prolongada, reunir testemunhas e recibos antigos, e buscar o reconhecimento da propriedade por via própria, normalmente a usucapião, antes de abrir o inventário.

Reconhecida a propriedade em nome do falecido, o bem entra no inventário como qualquer outro. A ordem inversa, tentar inventariar primeiro, é o erro que faz processos ficarem parados por muito tempo.

Usucapião e inventário cumulativo

Duas ferramentas resolvem a maior parte desses casos.

A usucapião reconhece a propriedade de quem ocupou o bem por tempo prolongado, sem contestação, e hoje pode ser processada também em cartório, na modalidade extrajudicial, quando não há litígio.

Ela costuma exigir planta assinada por profissional habilitado, memorial descritivo e anuência dos vizinhos confrontantes, além de prova documental da posse ao longo dos anos, como recibos de imposto predial e contas de energia em nome da família.

Já o inventário cumulativo reúne num só procedimento sucessões que ficaram pendentes, evitando abrir um processo separado para cada geração da família.

Ele funciona quando os bens são os mesmos e os herdeiros conseguem comprovar toda a cadeia de parentesco, com certidões de óbito e de nascimento de cada elo.

Nenhum dos dois caminhos é rápido, e é honesto dizer isso à família antes de começar.

E se um herdeiro não quiser vender o imóvel?

A venda do bem herdado depende da concordância de todos os coerdeiros, e a recusa de um deles bloqueia a operação.

Como a propriedade é indivisível até a partilha, ninguém vende sozinho a casa inteira, e essa é a origem da maior parte dos impasses familiares que se arrastam sem que o imóvel gere renda ou seja aproveitado por quem realmente precisa dele naquele momento.

A venda depende da concordância de todos

O comprador exige assinatura de todos os titulares na escritura definitiva.

Isso vale mesmo quando um dos herdeiros mora longe, não contribui com as despesas ou não aparece há muito tempo. Enquanto ele figurar como coerdeiro, sua assinatura é exigida, e a solução costuma envolver localização por edital ou representação judicial.

Cessão de direitos hereditários

Quem não quer o bem pode transferir sua parte a outro herdeiro, sem que o imóvel inteiro seja vendido.

O artigo 1.793 do Código Civil admite que o direito à sucessão aberta, assim como o quinhão do coerdeiro, seja objeto de cessão por escritura pública.

Na prática, um irmão compra a parte do outro e passa a concentrar as cotas, o que costuma destravar famílias em que apenas um dos filhos quer ficar com a casa.

Ação de extinção de condomínio

Quando não há acordo possível, resta o caminho judicial de forçar a divisão.

O artigo 1.322 do Código Civil prevê que, sendo a coisa indivisível e não querendo os condôminos adjudicá-la a um só mediante indenização aos demais, o bem será vendido e o valor repartido, com preferência do condômino sobre o estranho em igualdade de oferta.

É o último recurso, demorado e desgastante, mas existe para impedir que uma recusa isolada mantenha o patrimônio congelado para sempre.

Como declarar o imóvel herdado no Imposto de Renda?

O bem entra na declaração do herdeiro no ano em que a partilha é concluída, pelo valor que constava na declaração do falecido.

A herança em si é rendimento isento de Imposto de Renda, o que costuma tranquilizar quem imagina uma cobrança imediata sobre o valor da casa, mas a obrigação de informar o bem à Receita Federal permanece e ignorá-la é o que gera problema com o fisco mais adiante.

O que o herdeiro informa no ano em que recebe o bem

O imóvel é lançado na ficha de bens e direitos, com a descrição do processo de inventário.

A orientação oficial sobre a declaração de bens recebidos por herança está publicada nas perguntas frequentes da Receita Federal, que também explica em que situações receber o bem obriga o herdeiro a entregar a declaração naquele exercício.

O valor de aquisição, em regra, é o mesmo que aparecia na declaração de quem faleceu.

Ganho de capital quando o imóvel é vendido depois

A tributação aparece na venda, não no recebimento.

Se o herdeiro vende o bem por valor superior ao que constava como custo de aquisição, a diferença é ganho de capital e sofre tributação própria, apurada em programa específico da Receita Federal.

Quando o inventário atribui ao imóvel valor de mercado maior do que o declarado pelo falecido, a diferença também pode ser tributada já na transmissão.

Inventário em cartório ou judicial: qual escolher?

Para família sem conflito, com herdeiros capazes e documentação em ordem, o cartório costuma ser mais rápido e mais barato.

A comparação abaixo vale como orientação geral, e não substitui a leitura da tabela de custas do estado nem a conversa com um advogado de confiança, porque a mesma herança de imóvel pode custar valores bem diferentes conforme a comarca em que o processo tramita e conforme o caminho escolhido pela família.

Custo e prazo de cada caminho

Critério	Inventário extrajudicial	Inventário judicial
Onde corre	tabelionato de notas, à escolha da família	vara competente do local da sucessão
Consenso	obrigatório entre todos os herdeiros	dispensável, o juiz decide o conflito
Advogado	obrigatório, com registro na OAB no ato	obrigatório
Herdeiro incapaz	admitido, com a cota de cada um assegurada	via natural em disputa sobre a cota
Testamento	admitido, com requisitos específicos	admitido
Prazo típico	semanas a poucos meses	meses a anos, conforme a comarca
Custo	custas de cartório e honorários	custas processuais e honorários

Quando o judicial sai mais barato

Existe um cenário em que o cartório é a opção mais cara, e ele é pouco divulgado.

Famílias de baixa renda podem obter gratuidade de justiça no processo judicial, o que dispensa custas processuais, enquanto o tabelionato cobra pela tabela mesmo em inventário de imóvel modesto.

Quando o patrimônio se resume a uma casa simples e os herdeiros não têm como pagar as custas, a Defensoria Pública e o caminho judicial costumam ser mais viáveis.

Herdeiro menor, testamento e conflito

Três variáveis mudam a escolha mais do que o valor do bem.

A presença de herdeiro menor exige cuidado com a proteção da cota de cada um e atenção do Ministério Público quando o caso corre na Justiça.

O testamento impõe requisitos adicionais. E o conflito declarado entre herdeiros elimina a opção extrajudicial, porque cartório formaliza acordo, não resolve disputa.

Quando correr para o cartório é a decisão errada?

Quando a documentação do bem está incompleta, iniciar pelo cartório costuma custar tempo e dinheiro sem resolver nada.

O consenso repetido na internet jurídica diz que o extrajudicial é sempre a melhor escolha, e essa recomendação falha justamente no perfil de família que mais precisa de orientação clara sobre herança de imóvel, aquela cujo bem chegou à sucessão sem escritura, sem matrícula atualizada ou com pendência fiscal antiga.

Sinais de que o bem precisa ser regularizado antes

Alguns indícios aparecem já na primeira conversa da família.

Fique atento se:

• ninguém sabe dizer onde está a escritura do imóvel
• a matrícula está em nome de um avô ou bisavô
• a compra foi feita por recibo ou contrato de gaveta
• o imóvel foi construído em terreno sem desmembramento formal
• há divergência entre a área real e a área registrada
• existe dívida de imposto predial acumulada de longa data

Nesses casos, procurar o tabelionato antes de resolver a origem apenas antecipa a devolução do pedido.

Quando o processo judicial é a via mais segura

Há situações em que a lentidão da Justiça compra segurança jurídica.

Isso ocorre quando o espólio tem dívidas que precisam ser discutidas com credores, quando existe suspeita de bem omitido por algum herdeiro, quando a paternidade de um dos filhos ainda não foi reconhecida formalmente ou quando parte dos herdeiros não é localizada.

O processo judicial oferece instrumentos que o cartório não tem, como citação por edital e produção de prova.

O risco de abrir o extrajudicial com documentação incompleta

Escritura devolvida por falta de documento não é neutra, ela consome dinheiro e prazo.

As certidões já pagas vencem, o ITCMD recolhido com base em avaliação antiga pode precisar de complemento, e a família descobre depois que precisará do caminho judicial de qualquer maneira.

Este texto tem caráter informativo, e cada sucessão tem particularidades: consulte um advogado licenciado antes de escolher o caminho do seu caso.

Perguntas frequentes sobre herança de imóvel

Reunimos as dúvidas mais comuns de quem acabou de receber um imóvel de herança, com respostas curtas e baseadas em fontes oficiais.

Quanto custa o inventário de um imóvel?

O custo reúne ITCMD, custas de cartório ou processuais, honorários de advogado e certidões. O imposto estadual costuma ser o maior item. Não existe valor único nacional, porque a tabela muda conforme o estado e o valor atribuído ao bem.

É possível vender um imóvel de herança sem a assinatura de todos os herdeiros?

Não. Até a partilha, a propriedade é indivisível e todos os coerdeiros precisam concordar com a venda. Quem não quer vender pode ceder sua parte a outro herdeiro por escritura pública.

Sem acordo, resta a ação judicial de extinção de condomínio.

Quanto tempo depois da morte é preciso abrir o inventário?

O Código Civil fixa prazo de trinta dias, contados da abertura da sucessão, para instaurar o inventário. Passado esse prazo, a legislação estadual costuma prever multa sobre o ITCMD. O processo não fica impedido, mas a conta final tende a ficar mais alta.

O inventário pode ser feito direto no cartório?

Sim, quando há consenso entre os herdeiros e assistência de advogado, conforme a resolução do CNJ. A escolha do tabelionato é livre. O CNJ passou a admitir o procedimento também com herdeiros menores ou incapazes, desde que a cota de cada um seja assegurada.

Quem mora no imóvel herdado precisa pagar aluguel aos outros herdeiros?

Pode precisar. Como todos são donos de cotas do mesmo bem, os coerdeiros que não usam o imóvel podem cobrar valor proporcional de quem ocupa. O costume é registrar um acordo assinado por todos enquanto o inventário corre, definindo prazo e condições da ocupação.