Quando o assunto é o valor a cobrar no aluguel, proprietários de imóveis podem ainda ter dúvidas. Aspectos como número de cômodos, tamanho, estado de conservação, segurança, localização e área construída precisam ser considerados no momento de calcular o preço de locação da propriedade.

O locatário pode estudar também suas necessidades de retorno em relação ao investimento feito no bem, além da própria avaliação do imóvel. Para isso, é possível recorrer a profissionais especializados ou imobiliárias e definir um valor atrativo para o mercado e, ao mesmo tempo, justo para render lucros.

Disponibilizar imóvel para aluguel é uma opção de investimento e de renda bastante procurada pelos brasileiros devido ao seu retorno positivo. Para se ter uma ideia, segundo o Índice FipeZap, divulgado em meados de janeiro, o valor do aluguel residencial fechou 2023 com uma alta acumulada de 16,16%.

O resultado é ligeiramente menor que a alta de 16,55% registrada em 2022, maior resultado em 11 anos. A variação anual do índice foi maior, inclusive, do que os resultados acumulados do Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA) do IBGE – um dos principais índices de inflação – que fechou em +4,62%. 

Nesse sentido, em busca de rentabilidade por meio da locação de moradias, é válido estar atento, por exemplo, a quais tipos de imóveis e regiões têm dado mais retorno. O Índice FipeZap avalia a mudança dos preços de aluguel residencial em 25 cidades do Brasil, usando dados de anúncios online. Todas as cidades incluídas no índice apresentaram um aumento anual nos preços de locação, com destaque para as 11 capitais. 

Em Goiânia, o aumento foi de 37,28%; Florianópolis, de 27,68%; Fortaleza, registrou +21,95%; e Curitiba, +20,70%. Além delas, o Rio de Janeiro teve aumento de 19,79% nos preços dos aluguéis; Belo Horizonte, de 17,11%; Porto Alegre, de 13,88%; São Paulo, de 13,28%; Recife, de 12,40%; Salvador de 12,31%; e Brasília registrou alta de 11,37%.

Quem adquire uma propriedade num leilão Bradesco imóveis, por exemplo, deve pesquisar todas as características, documentação e localização do bem para precificar o seu aluguel. Assim, é possível estabelecer um valor de aluguel que reflita adequadamente o potencial do imóvel e atenda às demandas do mercado locatício.

No mais, seguir algumas dicas e orientações pode ajudar na hora de estipular o valor a ser cobrado no aluguel. 

1. Avalie a urgência de alugar o imóvel

É importante ter cautela na hora de calcular o valor de locação. Isso porque, preços muito altos podem afastar possíveis inquilinos, enquanto preços muito baixos podem comprometer o lucro e retorno do investimento. 

O primeiro passo a ser dado pelo proprietário é avaliar em quanto tempo ele deseja locar o imóvel. A urgência pode requerer um valor mais atrativo.

2. Pesquise sobre a localização e outros aspectos 

A localização também é um fator importante. Áreas perto ao centro costumam ser mais buscadas, o que confere um preço mais elevado para o aluguel, além de ficarem menos tempo disponíveis.

Há ainda aspectos subjetivos e objetivos que exercem influência no preço cobrado no aluguel. Segundo portais especializados, algumas tendências são estabelecidas, como a valorização de apartamentos em andares superiores comparados àqueles em andares inferiores.

Propriedades que contam com maior incidência da luz do sol são mais demandadas e têm um valor mais elevado. A dinâmica de oferta e procura, portanto, desempenha um papel significativo nesse cenário.

3. Faça o cálculo das despesas associadas 

Outros fatores importantes a serem levados em conta são as despesas associadas ao imóvel, como custos de manutenção, impostos, pagamentos mensais de hipoteca, seguros e taxas de condomínio. Elas têm impacto direto no cálculo do preço de locação e devem ser somadas para fornecer base realista para o valor final do aluguel.

4. Pondere o tamanho da propriedade e taxas envolvidas

O tamanho da propriedade também tem relevância ímpar. Quanto maior a metragem do imóvel, mais alto pode ser o preço da locação. Vale ressaltar, todavia, que os especialistas afirmam que não se trata de uma regra, já que o inquilino pode ter outros custos, como condomínio e cobranças adjacentes. Se esses valores forem elevados, pode ser necessário diminuir o aluguel para que a propriedade continue atrativa.

Os preços técnicos referentes ao tamanho e ao acabamento do bem são baseados no Custo Unitário Básico (CUB). Essa referência é avaliada pelo Sindicato da Construção Civil (Sinduscon) de cada estado onde a edificação está localizada.

5. Não se esqueça do IPTU

O valor do condomínio e do Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU) precisam entrar no cálculo. Caso o IPTU seja quitado, por exemplo, isso pode ser acrescentado ao preço da locação. 

Já comodidades, como porteiros, elevadores, equipamentos de segurança e área de lazer, podem fazer com que as cobranças de condomínio sejam mais altas, demandando um aluguel mais atrativo para compensar e não subir demais o preço final de locação.

6. Saiba como fazer o cálculo na prática

De acordo com portais de aluguel, sites imobiliários e materiais educacionais sobre investimento em imóveis, o custo do aluguel pode ser calculado a partir de uma porcentagem do valor da propriedade. Esse percentual varia de 0,3% a 0,5%, aproximadamente.

Por exemplo, se uma casa é avaliada em R$ 250 mil e for considerado um percentual de 0,3% de seu valor, o aluguel será R$ 750. Caso o percentual utilizado fosse de 0,5%, o aluguel seria R$ 1.250.

O preço do aluguel já chegou a variar em torno de 1% do valor do imóvel, mas, conforme as fontes especializadas, foi reduzido por conta de diversas transformações mercadológicas no setor imobiliário.